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토지공사의 주먹구구식 분양가 책정을 비판한다


강서1지구 추가 협의양도인택지 분양가 인상내역을 밝혀라!
원주민을 두 번 울리는 토공은 땅장사 의혹을 떳떳이 밝혀라!

 

한국토지공사 충북지역본부(이하, 토공)는 강서1지구 총 67만㎡의 택지개발사업을 추진해 왔다. 이 과정에서 작년 11월, 추가로 협의양도인택지(이하, 협택)를 분양받은 A씨는 1차때보다 분양가가 상승한 이유가 무엇인지 토공 측에 상세한 답변을 요구했으나 번번이 묵살당하자 지난 7월 중순, 충북경실련에 도움을 요청했다. 이에 우리는 토공 고객지원팀의 김모 팀장과, 이모 차장을 만나 추가 협택의 분양가가 상승한 내역이 무엇인지 납득할 만한 자료를 제출해 줄 것을 요청했다. 토공측은 “사업 초기에 사업비를 정확하게 추정하기 어려운 특성”이 있으며, “사업시행 과정에서 인허가 조건에 따라 추가편입지가 발생하거나, 보상가격이 당초보다 상승하거나, 관련 법률에 의한 부담금 부과”등의 요인으로 사업비가 증가하는 경향이 있다고 회신해 왔다. 그러나 자세한 조성원가는 해당 지구가 조성원가공개 대상 지구가 아니므로 밝힐 수 없다고 했다.

이에 충북경실련은 조성원가를 공개하라는 것이 아니라, 구체적으로 어떤 요인 때문에 해당 협택의 분양가가 상승했는지 항목만이라도 밝힐 것을 재차 촉구했으나 토공측은 만나기로 한 약속을 일방적으로 어겼을 뿐 아니라, 그 후로는 전화도 피하고 모르쇠로 일관하고 있는 상황이다. 우리는 민원인과 똑같은 상황을 겪으면서 토공이 얼마나 주먹구구식으로 사업을 진행해 왔는지, 관련 민원을 어떻게 처리하는지 똑똑히 볼 수 있었다.

인상된 내역은 말할 수 없다?
문제가 된 협택은 추가분양분으로, 1차 협택보다 9% 이상 상승한 가격이다. 토공 관계자는 인허가 과정에서 도로가 확장되면서 조성원가가 올랐을 것이라고 했으나 확답은 피했다. 지난 해 문제제기를 했던 한 언론사 인터뷰에서도 토공은 “추가된 공사비와 토지보상비 등을 종합해 조성원가를 적용한 것”이라고 밝혔다. 그 답변대로라면, (어떤 요인인지는 모르나) 공사비와 토지보상비가 분명히 상승했다는 말이다. 이에 충북경실련은, 2차 협택 분양시 조성원가를 다시 산정할 만큼 해당 사업지구 개발계획에 중대한 변화가 있었는지, 다른 지구도 강서1지구처럼 협택 분양가가 상승한 사례가 있는지 토공측에 자료를 제출해 줄 것을 요청했으나, 현재까지 묵묵부답이다.

강서1지구의 1차 협택 분양공고는 2005년 11월 7일에 있었고, 2차 협택 분양 공고는 2007년 10월 31일이었다. 그 사이 해당 택지개발지구에 두 차례 실시계획 변경 승인이 있었으나, 전체 671,814.7㎡(약 20만 평)에서 2,334㎡(706평) 정도 늘어났을 뿐이다.

조성원가, 제대로 산정하고 있나?
토공은 그간 공기업임에도 땅장사를 해왔다는 비판을 받아 왔다. 그도 그럴 것이, 2005년 국정감사에서 토공은 택지 조성원가를 엉터리로 산정해 챙긴 부당이익이 456억 원에 달하는 것으로 지적됐고, 감사원은 2006년 10월 「건설공기업 기관운영실태」에서 토공이 불합리한 방법으로 조성원가를 부풀리는 사례를 지적(“그밖의 비용” 항목에 택지조성사업과 관련이 없는 환차손, 성과급 지급 등을 포함시킴으로써 기타비용을 부당하게 높게 산출함)한 바 있다.

그렇기 때문에 우리는 토공이 과연 정밀하게 조성원가를 산정했는지 묻지 않을 수 없으며, 조성원가의 110%에 분양하도록 되어 있는 협택 분양가 역시 주먹구구식으로 올리지 않았나 의심하지 않을 수 없다.

협택 분양분까지 땅장사하나?
토지공사 홈페이지의 토지매각공고를 검토해 보면 의문점은 더욱 증폭된다. 본단지 협택과 추가단지 협택 대상 토지의 분양가를 살펴보자. 조성원가가 높아져 부득이 2차 협택 당시 분양가가 오를 수밖에 없다던 일부 택지 분양가가 일반 실수요자를 대상으로 한 추첨분양에서 오히려 낮아졌다. 2차 협택 당시 평균 9% 이상 높게 책정된 분양가가 미분양되자 슬그머니 값을 내렸다는 말이다. 조성원가가 그렇게 고무줄처럼 늘어났다 줄어들었다 할 수 있는가? 원가에 기반해 상대적으로 저렴하게 분양하도록 되어 있는 협택 분양분까지 땅장사를 한 게 아니냐는 비판에서 벗어나기 위해서라도 토공은 즉각 해명해야 할 것이다.

 

[표] 강서1지구 단독주택용지 분양가(미분양택지 비교)                           (단위 : , 천원)

가지번

가분할면적

1차 협택분양가(2005.11.7)

2차 협택분양가(2007.10.31)

추첨분양가(2008.3.5)

비 고
(1, 2차 협택
대비)

11-13

212(64평)

169,570
(평당 264만원)

185,320
(평당 289만원)

161,760
(평당 252만원)

(9.3% 상승, 16.7% 하락)

13-6

213(64평)

142,660

155,760

158,690

2008.4.25
재공고

17-6

240(79평)

170,490
(평당 235만원)

186,760
(평당 257만원)

178,800
(평당 246만원)

(9.6% 상승, 4.2% 하락)

20-14

208(63평)

134,860

147,100

173,580

23-7

237(72평)

165,170

180,790

186,410

재공고

23-8

230(70평)

160,620

175,470

180,900

재공고

25-6

228(69평)

134,840

146,780

168,270

재공고

26-7

222(67평)

144,130

157,030

172,170

재공고

강서1지구 택지개발사업지구내 토지매입가(평균)는 평당 68만6천원(2006년, 한국토지공사 국정감사자료)으로 알려져 있다. 그런데 택지개발예정지구 내에 소유하고 있는 토지 전부를 협의양도한 협택 대상자에게 평균 보상가의 4배가 넘는 가격으로 분양받으라는 것은 원주민을 두 번 죽이는 행태이다[11-13 택지의 경우, 평당 264만원(1차) / 289만원(2차) / 252만원(추첨)].

이에 우리는 토지공사에 다음과 같이 공개질의하며, 빠른 시일 내에 답변해 줄 것을 요청한다.

첫째, 강서1지구 2차 협택의 조성원가가 상승한 요인과 내역이 무엇인지, 구체적으로 밝혀라.
둘째, 조성원가 110%(협택)보다 낮은 가격에 일반 분양이 된 이유가 무엇인지 밝혀라.
셋째, 민원인의 정당한 질의에 시간끌기, 진빼기로 일관하는 토공 담당자와 책임자를 문책하라.

끝으로, 만일 토공측이 또 다시 성의없는 답변으로 일관할 경우 보다 강력한 대응으로 맞설 것임을 밝히는 바이다.

 

2008년 9월 25일
충북경제정의실천시민연합

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